Q&A これまでにいただいた代表的なご質問とそれに対する弊社の見解・回答をいくつかまとめました。
Q.広大地と小規模宅地等の特例は、併用可能?
併用可能です。
広大地は、自用地の評価額を求める過程で適用するものです。
一方、小規模宅地等の特例は、財産の評価が行われた後に適用できる特例です。「広大地」と「小規模宅地等の特例」、いずれの要件も満たしていれば、どちらも適用することが出来ます。
国税庁HP(タックスアンサー)には、当該事項についての記載はありませんが、税務署への問い合わせで、確認することが出来ます。
(弊社実績あり)

Q.広大地と貸家建付地は、併用可能?
併用可能です。
広大地は、自用地の評価額を求める過程で適用するものです。
一方、貸家建付地は、自用地の評価額から、貸家が存することを考慮するために適用するものです。
「広大地」と「貸家建付地」、いずれの要件も満たしていれば、どちらも適用することが出来ます。
国税庁HP(タックスアンサー)には、当該事項についての記載はありませんが、税務署への問い合わせで、確認することが出来ます。
(弊社実績あり)

Q.1,000㎡を超える土地があるんだけど、広大地かな?
戸建住宅の開発素地(開発道路が必要な)であることが、広大地の要件です。開発想定図を描いてみて、開発道路が必要かどうかが判断の基準になります。無料診断をさせて頂きますので、一度、資料をお送りください。

Q.無料診断には、何が必要?
以下の資料を、メールもしくはFAXでお送りください。
・謄本又は固定資産の明細(どちらか1つでも大丈夫です。対象物件上に建物がある場合は、建物についても、謄本又は固定資産の明細を御提示ください。)
・地図(住宅地図、グーグルマップ等に対象物件の所在を図示してください)
・公図、地積測量図、実測図(もし、お手元にあれば、御提示ください。)

Q.市街化区域内の農地、山林、原野については?
従来の取り扱いでは、広大地の通達上の定義を「宅地」に限っていたが、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても、広大地の定義に該当すれば、評価通達24-4の適用がある旨を明らかにした。(16年情報)
農地、山林、原野であっても、要件を満たせば、「広大地」の適用は可能です。

(弊社実績あり)
Q.市街化調整区域内の土地は?
市街化調整区域においては、基本的には、戸建住宅の開発はできません。但し、例外的に、条例によって開発行為が認められている地域があります。この「条例指定区域内の宅地」については、広大地の適用は可能です。

(17年情報)
市街化調整区域内の宅地については、「条例指定区域内の宅地」であり、都道府県の条例の内容により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことが出来る場合には広大地に該当するが、それ以外の区域内に存するものについては、広大地に該当しない。

Q.現況、建物が存する場合は?
対象不動産の利用状況についての取扱いは、16年情報(平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号:財産評価基本通達の一部改正について)と17年情報(平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号)で、以下の見解が示されています。

(16年情報)
(広大地に該当しない条件の例示)

現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地(例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等)

(17年情報)
これは、比較的規模の大きい土地の有効利用の一形態として大規模店舗等を例示的に示したものである。したがって、大規模店舗等の敷地がその地域において有効利用されているといえるかどうか、言い換えれば、それらの敷地がその地域の土地の標準的使用といえるかどうかで判定するということであり、いわゆる「郊外路線商業地域」に存する大規模店舗等の敷地が、この「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」に該当する。
一方、例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しない。

標準的使用と現況が一致しない場合は、有効利用されている建築物等に該当しないとされています。つまり、標準的使用が戸建住宅用地であれば、現況が店舗等であったとしても、広大地の適用は可能ということになります。
現況よりも、標準的使用の判定が論点になるということです。但し、標準的使用の判定については、判断が難しく、税務署側と見解の相違が生じやすいグレーゾーンと言えます。専門家(不動産鑑定士)の活用をご検討ください。
(弊社実績あり)

これらご質問にあるような内容は、弊社発行の無料メールマガジンの中でも解説しております。バックナンバーの購読も可能ですので、よろしければ過去の配信タイトルをご覧下さい。

広大地専門!無料メールマガジン

上記以外にも、様々なご質問・ご相談をいただいております。具体的なサポートが必要になった場合の流れは下記のページにて詳しくご説明致しております。ぜひご覧下さい。

サポートの流れ


広大地のポイントは要件に適合するかどうかです。しかし、その判断は非常に難しいのが実際のところです。お悩みの物件がございましたら、まずは、無料診断をご利用ください。
広大地に強い不動産鑑定士がお手伝いさせていただきます。

無料診断を依頼する