広大地適用の要件 広大地を適用するには、4つの要件をすべて満たす必要があります。
要件02 「中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」
国税庁の質疑応答事例によると、『「中高層」には、原則として「地上階数3以上」のものが該当します。また、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。』とあります。

「中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」とは、「3階建以上のマンション用地ではない」ということです。

戸建住宅用地なのか、マンション用地なのか、という判断については、都心へのアクセス、最寄駅への距離、住環境等がポイントになります。周辺地域における実際の開発動向について、十分に調査する必要があります。但し、戸建住宅用地なのか、マンション用地なのか、微妙な案件、判断が難しい物件は多数存在します。

この判断が難しい物件についての国税の見解です。質疑応答事例で、次のように言っています。

評価対象地が、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」(中高層の集合住宅等の敷地用地として使用するのが最有効使用と認められるもの)かどうかの判断については、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考とすることになります。
しかし、戸建住宅と中高層の集合住宅等が混在する地域にある場合には、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、例えば、次のように「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当すると判断できる場合を除いて、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」には該当しないこととして差し支えありません。

①その地域における用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制等が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性(社会的・経済的・行政的見地)から判断して中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる場合

②その地域に現に中高層の集合住宅等が建てられており、また、現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまり、中高層の集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合

質疑応答事例を見ても、まだはっきりとしない感じがします。
マンション用地か戸建用地かの判断については、現在の状況と、過去からの開発動向を十分に調査する必要があるのです。

もう一点、マンション用地か戸建用地かを判断する重要な論点になるのが容積率です。(容積率には、指定容積率と基準容積率があります。指定容積率とは、その地域の容積率で、都市計画課や市区町村ホームページの都市計画図などで確認できます。一方、基準容積率とは、対象物件自体に対する容積率です。)

国税庁の質疑応答事例で、下記のような見解が示されています。
(原則)
指定容積率が300%以上の地域内にある場合には、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも中高層の集合住宅等の敷地用地として利用する方が最有効使用と判断される場合が多いことから、原則として「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当することになります。
(例外)
地域によっては、指定容積率が300%以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は指定容積率を十分に活用しておらず、①将来的にその戸建住宅を取り壊したとすれば、中高層の集合住宅等が建築されるものと認められる地域か、あるいは、②例えば道路の幅員(参考)などの何らかの事情により指定容積率を活用することができない地域であると考えられます。したがって、②のような例外的な場合を除き、評価対象地が存する地域の指定容積率が300%以上である場合には、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」と判断することになります。

指定容積率が300%以上であっても、前面道路が狭い場合、容積率の異なる用途地域にまたがっている場合などは、基準容積率が300%未満になる場合があります。このような場合は、例外として「広大地」の適用を認めるということです。基準容積率について十分調査を行う必要があります。基準容積率の把握についてもアドバイスいたしますので、お気軽にご連絡ください。

○ 広大地とは

  広大地適用の要件①
○ 「大規模工場用地に該当しない」

  広大地適用の要件③
○ 「地域における標準的な宅地に比して著しく広大である」

  広大地適用の要件④
○ 「開発行為を行う場合、道路等の負担が必要である」